Por qué su banco puede no ofrecerle la mejor tasa hipotecaria – NerdWallet

13 enero, 2021
Por qué su banco puede no ofrecerle la mejor tasa hipotecaria – NerdWallet

Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos y puede ser difícil imaginar que bajen aún más. Pero algunos expertos en préstamos dicen que muchos bancos no les están dando a los prestatarios las tasas más bajas que merecen.

Es una cuestión de cómo los bancos valoran los préstamos hipotecarios: una combinación complicada de préstamos que son atractivos para los inversores potenciales, a menudo compradores respaldados por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, protegiendo los márgenes de ganancia para las tasas de interés más altas en el futuro y equilibrando la demanda de préstamos con personal disponible. Al administrar estas variables, los prestamistas pueden tener más dinero para otorgar préstamos, sin dejar de ser rentables y competitivos.

De todos los factores que afectan la tasa de interés de su préstamo hipotecario, la mayoría están fuera de su control, pero hay dos en los que puede influir para inclinar las probabilidades de la mejor tasa a su favor.

Los inversores impulsan los precios

“Las tasas hipotecarias no son dictadas tanto por los bancos como por los inversionistas que compran estos préstamos”, dice Anthony Davenport, ex originador de hipotecas, ahora asesor de administración de crédito y fundador de Regal Financial en Nueva York. Y Davenport dice que el 90% de los préstamos hipotecarios son comprados actualmente en el mercado secundario por Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de Vivienda.

Los prestamistas quieren vender sus préstamos para liberar más capital para prestar y eliminar el riesgo de que los prestatarios puedan incumplir sus libros, por lo que fijan el precio de sus hipotecas con las tasas y los términos a los que estos inversionistas cuasi gubernamentales las comprarán.

Precios de préstamos ahora para tasas crecientes más adelante

La industria hipotecaria se ha vuelto tan competitiva que hay poco espacio o deseo por parte de los prestamistas de aumentar las tasas de interés, dice Eric Smith, otro ex originador de hipotecas y ejecutivo bancario, ahora asesor de educación financiera en Atlanta. La única excepción, dice Smith, podría ser para las grandes hipotecas que los prestamistas a menudo mantienen en sus libros.

Estas hipotecas, que se conocen como “préstamos jumbo” y en 2020 suelen superar los $ 510,400 en la mayoría de las áreas del país, superan los límites de tamaño establecidos por Fannie y Freddie. Debido a eso, esas entidades patrocinadas por el gobierno no los compran, por lo que los prestamistas generalmente se aferran a estos préstamos, así como a la relación con los clientes ricos que los contratan.

Con una cartera de préstamos gigantes y preocupados por el aumento de las tasas de interés, los prestamistas podrían estar “inflando un poco el precio [de la hipoteca] para protegerse cuando las tasas a corto plazo comiencen a subir”. Eso ayuda a proteger su margen de beneficio en préstamos con tasas de interés bajas, dice Smith.

Davenport agrega que, para los préstamos gigantes en poder de los bancos, “en muchos casos están pidiendo prestado dinero de lugares como la Reserva Federal al 0.25-0.50% y no transfieren los ahorros a los clientes”.

Shmuel Shayowitz, presidente de Approved Funding en River Edge, Nueva Jersey, dice que hay otros dos casos en los que los bancos pueden cubrir un poco las tasas. A veces, los prestamistas esperan para asegurarse de que una tasa más baja se mantenga y no se recupere de inmediato, dice. Eso dejaría al banco con una tasa fija para un cliente que es más baja que la tasa actual.

Otras veces puede ser un esfuerzo administrar la demanda hipotecaria para eliminar una acumulación de préstamos sin agregar mano de obra para manejar un volumen adicional, dice Shayowitz.

Dos formas de obtener un descuento en las tarifas

Si bien hay poco (haga eso que nada) que pueda hacer sobre los márgenes de beneficio bancario o sobre cómo Fannie y Freddie moldean los precios de los prestamistas, Davenport dice que hay otros casos en los que un prestatario puede no estar obteniendo la mejor tasa que puede obtener, y a veces uno o dos movimientos tácticos pueden marcar la diferencia.

Primero, las tasas hipotecarias varían según el puntaje FICO del prestatario y, dice, ahí es donde los ajustes de las tasas de interés son muy reales.

“Alguien que tiene un puntaje de 740 no es más probable que incurra en incumplimiento de pago que alguien que tiene un puntaje de 760, pero pagará una tasa de interés más alta”, dice Davenport.

Saber dónde se ubican las rebajas de precios en la escala de puntaje FICO puede ayudar al prestatario a obtener un descuento significativo. Por ejemplo, si el descuento de un prestamista entra en acción con un puntaje de crédito de 700 y el suyo es de 680, puede decidir reducir el saldo de una tarjeta de crédito o dos lo suficiente para elevar su puntaje al siguiente nivel.

En segundo lugar, Smith dice que los consumidores que buscan obtener la mejor tasa de interés en una hipoteca deben buscar más de un prestamista y, dado que es probable que los prestamistas coticen una tasa con diferentes puntos de descuento incorporados, “obtener una tasa basada en cero puntos de descuento”.

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Hal Bundrick es redactor de plantilla en NerdWallet, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [correo electrónico protegido]. Gorjeo: @halmbundrick

Este artículo fue escrito por NerdWallet y publicado originalmente por The Associated Press.